央行表態(tài)支持首次置業(yè)

　　據(jù)公布，２０１２年央行“繼續(xù)落實(shí)差別化住房信貸政策，滿足首次購(gòu)房家庭的貸款需求。”

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉說(shuō)，增加對(duì)首次購(gòu)房人群的信貸支持，并不意味著調(diào)控政策的放松，而是對(duì)之前過(guò)于嚴(yán)格的一刀切調(diào)控政策的適度調(diào)整，從而使調(diào)控政策更加精準(zhǔn)，即在嚴(yán)厲打擊投資投機(jī)需求的同時(shí)，能夠更好地保護(hù)首次購(gòu)房人群的利益。

　　其實(shí)，執(zhí)行差別化的利率、照顧首次置業(yè)的剛性需求是中央一以貫之的思路，對(duì)于首次置業(yè)，２０１１年各商業(yè)銀行統(tǒng)一實(shí)行的是首付三成、利率為基準(zhǔn)利率。具體到執(zhí)行層面，記者從北京、上海、廣州、深圳等地了解到，目前各大行對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套房的客戶普遍執(zhí)行的是基準(zhǔn)利率的信貸政策，但部分客戶能享受到９５折、９折利率優(yōu)惠，這與２０１１年９、１０月份一些銀行對(duì)首套房客戶實(shí)行基準(zhǔn)利率上�。保埃サ那闆r有較大變化。

　　不過(guò)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，增加對(duì)首次購(gòu)房人群的信貸支持，也有一定的限度。對(duì)比目前的存貸款利率，可發(fā)現(xiàn)５年期的定存基準(zhǔn)利率為５．５％，而五年以上貸款基準(zhǔn)利率為７．０５％。如果對(duì)首次置業(yè)家庭執(zhí)行８折的信貸政策，則貸款利率為５．６４％，如果執(zhí)行８５折，則貸款利率為５．９９％，可見(jiàn)執(zhí)行８折或８５折貸款利率，基本接近銀行的定存利率。

　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，“執(zhí)行８５折貸款利率比較困難，除非銀行必須執(zhí)行定向的針對(duì)首套房貸款的政策，或者是銀行有大量的信貸額度，否則銀行很難出現(xiàn)接近虧本的資金利用情況。”

　　降價(jià)空間被利息上漲沖淡

　　盡管如此，對(duì)比去年９月份上�。保埃サ睦�率執(zhí)行情況，目前執(zhí)行的基準(zhǔn)利率、部分客戶能享受到得９折貸款利率也意味著較大的優(yōu)惠。據(jù)北京中原地產(chǎn)測(cè)算，如購(gòu)買(mǎi)一套房子貸款１００萬(wàn)元、２０年還款期，執(zhí)行１．１倍貸款利率，月供為８２１２元，而執(zhí)行基準(zhǔn)利率的話，月供每月少了４００多元，２０年減少的利息總和達(dá)到了１０萬(wàn)多元。

　　張大偉表示，這意味著如增加對(duì)首次購(gòu)房人群的信貸支持，購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)確實(shí)有所減輕，反之當(dāng)前購(gòu)房成本因利率上調(diào)有所增加，如果對(duì)比樓市調(diào)控前后房貸利率的變化，會(huì)發(fā)現(xiàn)整個(gè)利息總額上漲較大，甚至能沖抵調(diào)控效果。

　　張大偉認(rèn)為，如果首套房貸款利率不出現(xiàn)針對(duì)性的松動(dòng)，反而可能出現(xiàn)市場(chǎng)真正的剛需享受不到調(diào)控政策帶來(lái)的福利，出現(xiàn)市場(chǎng)項(xiàng)目降價(jià)了，購(gòu)房者反而要多支付購(gòu)房成本的現(xiàn)象，降價(jià)效果實(shí)質(zhì)上被利息上漲沖減了。所以２０１２年房貸政策應(yīng)該針對(duì)首套房剛需有定向的優(yōu)惠，使得這些置業(yè)者能夠入市，享受到降價(jià)的政策效果。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭說(shuō)，銀行房地產(chǎn)貸款政策的調(diào)整應(yīng)當(dāng)著眼于限制投資、投機(jī)性需求，保護(hù)和鼓勵(lì)首次置業(yè)，商業(yè)銀行在追求自身利潤(rùn)水平的同時(shí)，也應(yīng)考慮到配合落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策。

　　專家稱適當(dāng)釋放剛需利于市場(chǎng)穩(wěn)定

　　胡景暉分析，在目前房?jī)r(jià)已有一定回落，積蓄已久的購(gòu)房需求亟待釋放的情況下，信貸政策向首次購(gòu)房人群傾斜，有助于購(gòu)房需求的釋放，成交量也有望出現(xiàn)一定程度的放大。

　　從目前全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，春節(jié)至今，北京、廣州、杭州等地樓市成交依然十分低迷，北京市場(chǎng)上甚至少有新盤(pán)問(wèn)世。那么，剛性購(gòu)房需求的入市，會(huì)不會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)的再度反彈呢？

　　分析人士指出，一方面此次央行還提到加大對(duì)保障性安居工程和普通商品住房建設(shè)的支持力度，這無(wú)疑對(duì)未來(lái)樓市的供應(yīng)形成一定保證；另外應(yīng)該看到，限購(gòu)等調(diào)控措施仍對(duì)樓市有制約作用。

　　胡景暉說(shuō)，保護(hù)剛需將有利于加快樓市庫(kù)存消化和房源的合理流轉(zhuǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。如目前北京市場(chǎng)新房庫(kù)存近１３萬(wàn)套，２０１２年預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)７萬(wàn)套至８萬(wàn)套，保障房供應(yīng)３萬(wàn)套至４萬(wàn)套，二手房掛牌量約１５萬(wàn)套，北京住宅市場(chǎng)的供應(yīng)總量將在３８萬(wàn)套至４０萬(wàn)套，相對(duì)于今年預(yù)計(jì)約２０萬(wàn)套至３０萬(wàn)套的市場(chǎng)需求量，不會(huì)導(dǎo)致目前“供大于求”市場(chǎng)格局的反轉(zhuǎn)，所以購(gòu)房需求的適度放量難以引發(fā)房?jī)r(jià)的反彈。